LPR（浮动利率）与固定利率，您要转换吗？

昨天突然接到银行的短信通知，房贷需要做利率转换，不自己选择就自动转换成LPR，自己一头雾水，好在学习力比较强，现学呗！

银行通知

经办网点早已搬迁，先打95559问，话务员很专业的告诉我国家政策，而且只是说的央行的文件，理解不了的，自己问“度娘”，具体事宜需问当时的贷款行。这不靠谱的银行，早就将我“转卖”，具体瓜分到了哪里，一路十几个电话打过去，不对的，占线的，哈哈，终于找到方庄的支行（我已被从天坛东路支行转到方庄支行，两个相距不近的银行）。

问具体贷款行，只要是商贷，就得转，当然也可不转，态度很不好的告知，总行统一发的信息，我们一天要近几百个电话咨询同样的事，我们只能占线，只能让自己去百度查找相关文章，只能自己判断，但转与不转，都得去进行操作，我靠，银行很牛X，逼着我自学成才。

问“度娘”大概明白什么是LPR？

LPR的定义是啥？即LPR利率是贷款基础利率的简称，是以18家银行共同报价，去掉一个最高值和一个最低值，再取平均值得出的，每月20号更新。2019年10月8日之后的新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。”

LPR利率是怎么来的呢？

如果选择LPR浮动利率，就是银行根据LPR利率为基准，再根据资金成本、客户的信用溢价和期限的风险溢价在lpr基础上自由浮动。

自由浮动？那这个就不好说了，商业银行不是慈善机构，大家都知道各大银行都是利润丰厚的行业，而房贷更是一个稳赚不赔的买卖，我个人认为，想让银行给百姓让利，基本没这个奢望。

网上有这20来年中国利率及房贷利率的走势图，这里也借用一下大家的图片来说明一下这个具体的问题；

从这20年来看，确实变化比较大，平均利率4.17%，但中国的经济增速却是翻了好几倍。我不研究中国的房产经济，从自己买房贷款的这十余年来看，相对还是比较平稳的，目前在4.9%稳定了四五年，从去年9月份开始实行LPR以来，基本在一点点下降到今年2月份数据的4.8%。

无论从银行电话咨询的结果，还是找行业熟悉的朋友了解，大家都是一个结果，我们无法判断将来的走势。（我们是一个擅于总结的民族），对于前瞻性和预见性，真的不好判断，但做经济工作，好在有个基本面的判断，最终大事还得自己拿主意。

自己的分析如下：

一，中国今年的疫情，对于国家的经济有极强的影响，经济的疲软，会造成房产行业的滞销。

今年国家的命题就是“维稳”，稳房价，是这几年一直在持续的事，目前我国存量房还有很多，除公务员、国企、事业编、上市公司制等旱涝保收的行业以外，私营企业、民营企业都有极大经营困难，外加南方的洪涝灾害，对中国今年的经济影响。因此，我们的房价上涨的空间在停滞，并有所下降，当然也不可能下降的太多。怎么办？

二，我们经济如果想快速发展，最能立竿见影的就是楼市，所以楼市还是会复苏，那时候的房贷利率一定也就水涨船高。如果未来按市场经济制定的话，那就是根据供求关系定的，买房的人多了，房价自然就会涨，房贷利率也会涨，反之买房的人少了，房贷利率也会降一点。我们的经济已下行了一定时间，见底一定会反弹，自然，就会一路上行，那上行的周期长还是下行周期行，我们无法判断，但根据改革开放这四十年的发展来高，上涨的趋势更甚，这是我的第二点分析。

三，经济的发展，靠国家、企业和个人

在这三个主体中，我们个人属于最弱小的一族，当然基数也是最大的，但我们没有决定权，财富始终掌握在少数人手里。那你愿意是那个薅羊毛的呢？还是愿意被当成韭菜呢？这就如同我不进股市一个道理，我不愿意做韭菜。

四，LPR利率既然是18家银行根据实际情况而波动，他们有可能联起手来做局吗？这个不好说，但相信一点，商业银行，势必是赚钱为第一目的。要想让你上套，必须要让你先获益，所以，在短期内一定会降，一定会想给房贷个人带来好处，但以后，只能呵呵，相信必然拿回大头。

分析完走势，再来看看我们实际如何操作吧：

以我本人实际贷款为例：

2009年商业贷款50万，共贷款336期（28年）到目前已还款138期。目前贷款利率4.9%，7折后3.43%，还算比例低，基本与公积金贷款持平，赚了。

你会问，为啥要贷28年？不都贷款20年吗？不是的，商业房贷最长可以贷款到65岁，再减掉贷款的年龄，就是可贷款的时长。

336-138=198期，余下198期，共计16.5年。还款道路漫长。

根据之前的分析，我认为

还款到期1-5年内，可以选择不动，或变更为LPR，这五年之内上涨的可能性不大；

还款到期6-10年内，可以选择LPR，赚了几年利率，再赔回几年，基本持平，看运气；

还款到期10以上的，就完全懒得换了，未来没来，看不清楚，还是妥妥的安稳。

最后来点科普知识吧：

重要的事情说三遍，以下很重要、以下很重要、以下很重要：

一，我们必须做选择吗？

是的，必须做选择，最后期限2020年8月20日；

二，如何操作？

如果您的贷款行通知您，如果有手机银行，可以在房贷项目下进行操作（以本人交行为例），如果没有手机银行，就得亲往银行办理。

在全部中找到“房贷”选择

三，选择后可以更改吗？

不能更换，只有一次机会，切记想好了再操作。

四，如果选择固定利率是按什么算？

以目前实际打折（或上浮）后的利率为准，以我为例，就固定在3.43%。

五，如果选择LPR，打折或上浮还有影响吗？

有的，如果是优惠利率就是在LPR的基础上上下浮动。

六，如果我不选择会怎么样？

如果在规定时候间不做选择，银行自动转成LPR。

好啦！今天一篇与保险无关，但与我们有切身利益的文章写完，希望对您有所帮助。

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